겉으로는 다들 "잘 나간다"라고 말하지만, 진짜 수익은 숫자가 말해줍니다. 계산 없이 투자하면 낭패 봐요!
안녕하세요, 부동산 투자에 관심 있는 여러분! 요즘 정말 많은 분들이 '월세 받는 인생'을 꿈꾸며 수익형 부동산에 눈을 돌리고 있죠. 저도 몇 달 전까지만 해도 "그냥 사두면 수익 나겠지"라는 안일한 생각을 했었어요. 하지만 막상 실전으로 들어가 보니 계산 하나 잘못하면 월 100만 원 벌기는커녕 매달 마이너스인 경우도 허다하더라고요. 그래서 오늘은 수익형 부동산의 수익률 계산법을 제대로, 아주 솔직하게 공개해 볼까 합니다.
수익률이란 정확히 뭘까?
많은 분들이 "수익형 부동산" 하면 월세만 생각하지만, 진짜 중요한 건 수익률이에요. 수익률은 단순히 월세 수입이 아닌,
실제 투자한 금액 대비 어느 정도 수익을 올렸는지
를 나타내죠. 보통 '연 수익률' 기준으로 이야기하며, 세후 기준으로 보는 것이 훨씬 현실적입니다.
수익률 계산 공식과 예시
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 공식 | 연 순수익 ÷ 총 투자금액 × 100 |
| 예시 | (120만원 × 12개월) ÷ 3억 × 100 = 4.8% |
수익을 갉아먹는 숨은 비용들
계산할 땐 다 괜찮아 보이는데, 막상 수익이 줄어드는 이유는 대부분 숨은 비용 때문이에요. 다음 항목들은 꼭 체크해야 해요:
- 공실 기간 동안 수익 0원
- 관리비, 수선비, 세금(재산세, 종부세 등)
- 임대 수수료, 계약갱신 비용
실제 투자 사례로 보는 수익률
친구 A는 서울 외곽에 위치한 오피스텔을 2억에 구입했습니다. 월세는 90만 원이었고, 관리비는 세입자가 부담했어요. 그런데 대출이자와 재산세, 간헐적인 공실을 감안하면 연 순수익은 약 850만 원 정도였죠. 수익률로 따지면 약 4.25% 수준. 나쁘지 않지만, 기대보다는 낮았다는 반응이었어요. 또 다른 B는 상가에 투자했는데, 초기엔 월 200만 원씩 받다가 공실로 몇 달을 고생하면서 연평균 수익률이 3%도 안 되더라구요.
수익률 시뮬레이션 표
| 구분 | A 사례 | B 사례 |
|---|---|---|
| 투자금액 | 2억 원 | 3억 5천만 원 |
| 월세 수익 | 90만 원 | 200만 원 |
| 연 순수익 | 850만 원 | 970만 원 |
| 연 수익률 | 4.25% | 2.77% |
투자 전 확인해야 할 계산 항목
- 세전 수익과 세후 수익 구분
- 대출 이자 총액 포함 여부
- 공실률 반영한 예상 수익
- 관리비, 세금 등 고정 지출 파악
수익률 5% 기준으로 약 2억 4천만 원의 순수 투자금이 필요합니다.
금리가 낮을 때는 레버리지 효과로 수익률이 높아지지만, 금리 상승 시엔 리스크가 커집니다.
무조건 그렇진 않아요. 월세가 높아도 초기 투자금이 크면 수익률은 낮아질 수 있어요.
1년에 1~2개월은 공실일 수 있다는 가정 하에, 수익에서 해당 기간 수입을 빼고 계산해야 정확합니다.
임대소득세, 재산세, 취득세 등은 연간 비용으로 포함해 수익률에서 반드시 차감해야 합니다.
임대보증금 운용 이자, 관리비 마진, 건물 가치 상승 등이 있지만 보장된 수익은 아닙니다.
월 100만 원, 언뜻 보면 쉬워 보일 수 있어요. 하지만 계산기를 두드려보면 현실은 그렇게 만만하지 않다는 걸 알게 되죠. 진짜 수익은 꼼꼼한 계산과 냉정한 판단에서 시작됩니다. 오늘 소개한 수익률 계산법, 꼭 한 번 따라 해 보시고 여러분의 투자에도 적용해 보세요. 혹시 궁금한 점이나 사례가 있다면 댓글로 나눠봐요. 우리가 함께 더 똑똑한 투자자가 되어가는 거죠!