“수익률 몇 % 나오세요?” 그 질문에 제대로 답하려면 이 공식, 꼭 알아야 합니다!
여러분! 부동산 투자 이야기를 할 때 가장 자주 나오는 질문이 바로 ‘수익률은 얼마나 되세요?’라는 말이죠. 그런데 의외로 많은 분들이 정확한 계산법을 모르고 계시더라고요. 저도 처음엔 단순히 월세 수입만 계산했다가 ‘왜 이렇게 차이가 나지?’ 하고 당황했던 적이 있어요. 오늘은 수익률을 보다 ‘정확하게’ 계산하는 법, 그리고 거기서 흔히 빠뜨리는 항목들까지 꼼꼼하게 정리해 드릴게요. 앞으로는 자신 있게 수익률을 말할 수 있도록, 같이 배워봐요!
정확한 수익률 계산이 중요한 이유
투자를 결정할 때 수익률은 가장 핵심적인 판단 기준이에요. 그런데 단순 월세 수입만 보고 ‘생각보다 괜찮네!’ 했다가, 나중에 공실과 세금, 관리비까지 고려해보면 수익이 거의 남지 않는 경우가 많아요. 정확한 계산은 ‘예상치’가 아닌 ‘현실’을 보는 방법입니다. 나중에 낭패를 보지 않기 위해서라도 수익률 계산은 신중하게 접근해야 해요.
기본 수익률 공식과 적용 예시
기본 수익률 계산법은 단순하지만 강력해요. 다음 공식을 기억해두세요.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 연 수익률(%) | (월세 × 12) ÷ 총 투자금 × 100 |
| 예시 | 월세 60만 원, 총 투자금 1억 → 연 수익률 7.2% |
놓치기 쉬운 비용 항목들
정확한 수익률을 위해선 ‘숨겨진 비용’도 반드시 반영해야 해요. 특히 아래 항목은 계산에서 자주 빠지는 것들이니 꼭 확인해 보세요.
- 공실률: 연간 1~2개월 비어있을 가능성
- 유지관리비: 월 5~10만 원가량 발생
- 세금: 재산세, 종합소득세, 건강보험료 상승 등
- 중개수수료 및 수리비용: 이사철마다 반복 발생
순수익률과 세후 수익률 계산법
단순 수익률은 참고용일 뿐, 실전에서는 순수익률과 세후 수익률이 더 중요합니다. 순수익률은 실제 남는 금액을 기준으로, 세후 수익률은 세금을 제하고 난 뒤의 최종 수익을 기준으로 합니다. 아래 공식으로 정리해 볼게요.
| 항목 | 계산 방식 |
|---|---|
| 순수익률 | (연 순수익 ÷ 총 투자금) × 100 |
| 세후 수익률 | (연 순수익 - 세금) ÷ 총 투자금 × 100 |
실전 투자자들이 쓰는 계산 팁
수익률 계산은 무조건 정확해야 해요. 하지만 매번 계산기 두드리긴 어렵죠. 실전 투자자들은 다음 도구나 기준선을 활용해요.
- 엑셀 수익률 계산 템플릿 제작 또는 다운로드
- 월세 60만 원당 1억 투자 기준 = 약 7.2% 수익률 체크
- 예상 공실 1개월 포함한 연 수입 계산 습관화
최종 점검 체크리스트
계산은 끝났지만, 확인은 한 번 더! 아래 체크리스트로 최종 점검해 보세요.
- 총투자금에는 취득세와 중개료 포함했는가?
- 공실과 관리비는 보수적으로 계산했는가?
- 세후 수익률 기준으로 투자 판단했는가?
- 계산식에 반복 적용 가능한 구조인가?
공실, 세금 등 현실적인 비용을 반영하지 않으면 실제 수익과 큰 차이가 나 투자 판단이 왜곡됩니다.
(월세 ×12) ÷ 총 투자금 × 100으로 연 수익률을 산정합니다.
공실기간, 관리비, 수리비, 세금, 중개비용 등이 자주 누락됩니다.
순수익률은 유지비용 제외 후 수익률이고, 세후 수익률은 세금까지 제외한 실제 수익 기준입니다.
엑셀 계산기, 모바일 앱, 기준 수익률 환산표 등을 활용해 반복 계산 구조를 만드는 것이 좋습니다.
연 4% 이상, 공실 포함 순수익률 기준으로 투자 판단하면 보수적이면서도 실현 가능한 수익을 기대할 수 있습니다.
부동산 수익률, 숫자 하나에 웃고 우는 게 현실이에요. 저도 처음엔 ‘그냥 월세 ×12면 되지’ 하며 대충 계산했다가, 공실과 세금, 수리비가 덮쳐올 때 현실을 제대로 알게 됐죠. 그래서 수익률 계산은 단순한 공식이 아니라 투자자의 ‘마인드’라고 생각해요. 오늘 공유한 공식과 팁으로 여러분도 스스로 판단하고, 자신 있게 투자 결정을 내릴 수 있길 바라요. 계산은 복잡해도, 수익은 분명해져야 하니까요! 궁금한 점은 댓글로 언제든 함께 나눠요.